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2017년 8월 5일 토요일

요시모토 요시오, 스타벅스에서는 그란데를 사라

1711, 요시모토 요시오, 스타벅스에서는 그란데를 사라

기업이 생산하는 제품의 가격구조를 보면 그 비지니스를 이해할수 있다. 예컨대 같은 콜라라도, 편의점/대형마트/자판기 에서 사는것의 가격이 다르다. 자판기나 편의점이 가격이 비싼 이유는 그만큼 소비자에게 접근성을 단축하는 value를 제공하기 때문이다.(소비자가 마트 가는 시간을 줄여주었기 때문).
비슷하게 스타벅스에서 그란데를 사야하는 이유는 부피당 가격이 싸기 때문인데, 이는 고정비용(임대료,인건비등은)은 이미 톨사이즈에 반영이 되어 있고 그란데의 가격 상승은 순수히 원재료에 기인하기 때문이다.

백엔샵의 물건들이 어떻게 해서 싼 가격에 생산이 가능한지, 휴대폰 요금제가 왜 그렇게 복잡하게 설계되는지 등등을 설명하고 있다.


59
편의점. 배송거점을 중심으로 많은 점포를 내어 물류비용을 줄인다.

164
야채주스의 경우도 원가는 20%에 불과, 인건비가 75%나 든다. 따라서 인건비를 어떻게 줄이느냐가 100엔샵이 가능한 비밀이기도 하다.


251
원유가격이 상승하면 바이오에탄올로의 대체가 예상되기 때문에, 원료인 설탕 가격도 오르고 설탕을 많이 사용하는 화과자등의 값도 오르게 된다.

300
대부분의 통화는 오후 7시에서 12시까지가 이용자수가 많다. 그 외 시간에는 널널하고.
그래서 이통사들은 혼잡하지 않은 시간대에 저렴한 통화요금을 설정하고, 혼잡한 밤9시부터 3시간동에 대해서는 비싼 통화요금을 설정하여 이용자수를 분산시킨다.


2017년 7월 1일 토요일

모종린, 라이프스타일 도시

1710, 모종린, 라이프스타일 도시


신문기사를 엮어서 낸것이라 그런지 모르겠지만 뭔가 전체적으로 관통하는 큰 흐름이  없고, 단편을 읽는 듯한 느낌. 그리고 몇몇 챕터는 억지로 의미를 연결지으려고 해서 부담스러웠던 느낌.

라이프스타일 도시란 무엇일까. 사람들이 살고 싶어하는 도시란 어떤 도시를 말하는 것일까? 날씨, 교통, 주거 환경이 좋으면 되는 것일까?

5
옷을 고르는 시간을 줄이려고 한가지 옷만 입는 마크 저커버그의 집은 실리콘밸리에서 왕복 2시간 걸리는 샌프란시스코 미션 디스트릭트이다.

38
교토의기업 교세라는 도쿄지점을 통한 판로 개척이 힘들어지자 세계 시장 진출을 먼저하였고 이후 자연스럽게 도쿄로 진출할 수 있었다.
지방도시와 기업이 가야할 길은 명백하다. 지방기업은 해외진출을 도모하고, 지방도시는 외국 인재를 유치해야 하는것이다. 지방 도시의 승부수는 세계화다.

55
세계경제의 중심지 뉴욕이 하이테크 산업 육성을 위해 가장 먼저 시작한 사업도 대학 유치였다. 대학 캠퍼스와 부속병원은 지역내 고용을 창출하고 등록금/의료비 연구비 수입을 통해 지역경제에 기여한다. 그예는 철강도시였던 피츠버그.피츠버그대와 카네기멜론대이다.

159
세종시.
호주 캔버라는 고용 인구의 40%가 공무원이다.

174
좋은? 이민자 vs 나쁜? 이민자
거제에 거주하는 사천명의 해외 선주회사 감독관들은 전형적인 좋은 이민자에 속한다. 그러나 이들은 양식당, 바, 요트장, 외국인 학교 등 내국인과 격리된 시설을 중심으로 생활한다.

191
볼거리 없고 걷고 싶지 않은 도시는 살고싶지 않은 도시다. 서울에서 외국인이 살고 싶어하는 도시는 여의도 같은 신도시가 아니라 연희동, 삼청동, 한남동, 이태원등 강북의 도심지역이다.

210
서비스 간소화를 통해서 비용을 절감하여 경쟁력을 확보하는 기업전략. 노 프릴(no Frills)서비스 전략.
가격이 너무 부담스러운 고급 음식점과 손님에게 과도한 불편을 주는 노프릴식당으로 양분된 맛집 시장은 장기적인 관점에서 매우 비정상적이다. 훌륭한 음식과 서비스에 대해 적정한 가격을 지불하는 소비자가 늘어나야 다양한 수준의 맛집이 시장에 진출할 수 있다.

236
저희는 책을 파는게 아니고 라이프스타일을 팔아요. 다이칸야마 츠타야 서점.

238
업의 본질에 대한 반성과 접근법을 바꾸는 것만으로도 비지니스는 크게 요동친다. 삼성과 현대차의 기업이념을 보라. 훌륭한 선언이지만 차별성이 없고 무난하다.

2017년 6월 12일 월요일

홍춘욱, 환율의 미래

1709, 홍춘욱, 환율의 미래

미국의 소비가 우리나라의 경제와 어떤 상관관계가 있는지 잘 모른다면 읽어보면 좋을 책.

GDP의 대부분을 수출에 의존하고 있는 우리의 경우 환율에 민감하지 않을 수가 없다. 투자자시각에서는 축복받은 시장이라고들 하는데 그거야 꾼들의 얘기니까.. 투자자들은 환율까지 고려해 10%내외의 수익을 더 받을 수 있고 유동성도 풍부하니까 투자에 매력적인 시장이다.

후진국일수록 저축을 많이하고 선진국일수록 소비를 많이 하니까 소비가 많아지면 기업들은 소비에 대응하기 위해 시설투자를 진행하는 사이클이 만들어진다. 이 사이클이 보인다면 이에 맞춰서 투자 대응을 할 수 있겠다.


7%
메뉴 효과. 쿼티 키보디는 사실 비효율적인 레이아웃을 가지고 있지만 이미 많은 사람들이 익숙해져버렸기 때문에 선택의 자유가 없다는 것임.

13%
중국은 결제통화및 준비통화로서 지위를 노려왔다.이를 위해서는 지속적으로 환율이 절상될 필요가 있다. 그래서 그동안 평가절하를 피하려고 노력해왔지만 결국엔 절하를 하고 말았다.

17%
외환시장은 대고객시장과 은행간 시장으로 나뉘어져 있다. 소매와 도매의 관계라고 보면 될듯하다. 은행은 리스크를 최소화 하기 위해서, 보유하고 있는 외화자산을 적절한 범위 내에서 통제하려고 한다. 달러가 많이 늘어났으면 이것을 은행간 거래에서 팔아서 적절하게 조절한다.

52%
글로벌 경기의 변동을 일이키는 가장 중요한 요인은 소비다. 그것도 미국등 선진국의 소비!
13년 기준 중국의 저축률은 49.5%에 이르고, 내수시장의 규모는 세계 경제 전체의 5.2%에 불과하다. 인도는 2.1% 정도. 미국은 30%. G7이 61%를 차지.

소비가 투자에 선행한다. 즉 6개월 정도 소비동향을 본후 본격적인 소비회복이 시작되었다고 판단될때 기업은 투자를 진행한다.

55%
미국 실질소비지출이 1%증가하면 미국의 산업생산은 2%, 한국의 수출증가율은 5-10% 상승한다. 이를 채찍효과라 하는데 수요의 왜곡으로 수요증가를 예상하기 때문에 더 많은 양을 주문하기 때문임.

60%
글로벌 투자자는 선진국 경기가 좋으면 개도국 자산에 투자하며, 반대로 선진국 경기가 나빠지면 개도국 자산을 매도한다.

69%
Core CPI(근원 소비자물가) : 소비자 물가의 여러 구성 품목중에서 변동성이 큰 식료품과 에너지를 제외한 것.

75%
기축통화를 가진 나라의 힘을 잘 보여주는 사례가 85년 플라자합의다. 미국,일본,독일등 서방 5개국이 모여서 달러화 가치를 떨어뜨리는데 합의했다. 미국은 경제가 회생한 반면 일본과 독일은 고금리 정책과 통화강세로 큰 불황을 겪었다.

80%
앤캐리트레이드: 일본엔으로 돈을 빌려 상대적으로 금리가 높은 미국 달러에 투자하는 것.
일본 정부가 찾은 처방전은 전면적이고도 확고한 통화공급 확대 정책이다. 디플레이션이 없어질때까지 지속적으로 돈을 풀어버리는 것. 그리고 이 정책이 무한히 계속될 것이라고 믿게 만드는 것. 이게 아베 노믹스의 핵심이다.

81%
통화공급정책이 디플레이션을 퇴치하여 경기침체를 막을 수 있는 이유는 무엇인가.

육아조합에서 한시간아이를 맡길수있는 쿠폰을 발행. 아이를 맡길때 쿠폰을 사용하는 것임. 이 쿠폰이 성공적이 되려면 많은 쿠폰이 유통되어야 하는데 쿠폰을 모을뿐 쓰지는 않는 현상 발생. 해서 탈퇴하려는 사람들이 생기기 시작. 그이유를 분석해보면 모으는 데에만 신경쓰고 쓰지를 않았기 때문임. 그래서 육아조합 관리위원은 몇달 지나도록 사용하지 않으면 맡기는 시간을 줄이는 정책을 시행함.  즉 인플레이션을 일으켜 쿠폰의 저축을 막고 소비를 장려한 것임. 쿠폰을 보유하는 것이 손해라는 인식이 팽배해지자 쿠폰을 사용하기 시작했고, 육아조합의 불황은 일시에 해결됐음.

현대세계의 쿠폰 발행자가 중앙은행이다.

2017년 5월 30일 화요일

장하성, 한국자본주의

1708, 장하성, 한국 자본주의

청와대 정책실장을 맡으셨다 하여 읽게 되었다.

내가 몰랐던 우리나라의 경제구조및 재벌에 대한 것을 알 수 있어서 좋았는데 소득세/법인세의 누진 구간을 세분화해서 분래를 하는것은 좋지만, 그에 더해서 금융소득에 과세하는 법안이 필요하지 않나 생각한다. 피케티가 21세기 자본론에서 주장한바와 같이 자본소득이 노동소득을 초과하여 부의 재분배가 이루어지지 않는다는 것이 그 근거인데 이런 부분이 더 보완이 되어야 하지 않나 싶다.

문정부의 가장큰 약점은 외교와 경제인것 같은데 김동연과 함께 잘 이끌어주셨으면 한다.


아래는 요약.

우선 우리 자본주의 문제점으로 양극화, 소득 불평등,  비정규직 문제, 재벌등을 들며 이대로는 안된다는 문제의식이 팽배해 있다.

유럽과 미국의 시장경제는 오랜 세월을 거쳐 다듬어져 온것과는 달리 우리는 전후 계획 경제체제에서 시작하여 95년도에 진정한 자유 시장 경제를 시작였지만,  계획경제의 잔제가 일부 남아 있다. 따지고 보면 우리의 시장경제는 20년정도의 역사를 가졌을 뿐이고 여러 문제를 가지고 있는것은 어쩌면 당연한 일이다.

이러한 일이 자본주의의 문제인것은 아닌지 확인해 볼필요가 있다. 대안으로 노동자 협동조합등이 있지만 우리에게는 맞지 않고 자본주의 안에서 운영의 묘를 발휘하는 것이 최선이다.
론스타, 소버린, 상하이차 모두 먹튀로만 인식되고 있는데 실은 그렇지 않다. 그들은 자본주의 안에서 합당한 이득을 얻은 것이고, 우리에게 긍정적인 영향도 주었다.

2004년의 삼성전자 M&A논쟁은 한국 자본주의가 가지고 있는 문제들을 살펴볼 수 있는 대표적 사건이다. 삼성은 외국인 지분율이 50%가 넘었기 때문에 경영권이 외국인에게 넘어갈 수 있다는 기사를 내면서 이슈화 했는데, 사실상 이것은 천문학적인 자금이 필요하여 현실적으로 불가능하다. 그 사건의 내면에는 오너의 소유권을 방어하기 위한 여론전이 아니였나 싶다. 경영을 잘 못하면 경영권이 위협받아야 하는것은 자본주의가 지향하는 바가 아닌가. 외국에 넘어간다고 해서 앞서 살펴본 케이스처럼 우리나라에 꼭 나쁜것만도 아니다. 경영권을 유지하기 위한 최선은 경영을 잘 하는 방법 밖에 없다.

앞서 알아보았듯이 자본주의의 대안이 없지는 않지만 특수한 경우에만 적용할수 있는 것들이어서 우리의 선택은 자본주의만이 유일하다. 대신 기존의 문제들을 수정해서 기존의 문제를 완화하는 방향으로 가는 정책이 필요하다. 경쟁이 잘 동작하려면, 시작/과정/분배도 공정해야하는데 지금은 그렇지 못하다.

그 해결방안으로 여러 정책을 제안하고 있다.
초과이익을 내부에 유보하는 대기업에 대해서는 내부유보세를 도입하여 투자나 소비를 유도하고 집단 소송제로 주주의 권리를 강화하고, 법인세/소득세를 누진적으로 올려 분배를 조장하고, 징벌적 손해배상제로 부당한 일을 막을 수 있다고 주장한다. 이를 추친할 정책역량도 충분하고, 유권자가 보다 더 현명한 정당/후보를 선택하는 것이 필요하다고 주장한다.



31
실업률도 낮고 고용률도 낮다. 외환위기때조차도 실업률은 OECD회원국중 중간정도에 불과했다. 실업률통계를 신뢰할 수 없다.

32
한국의 2011년 고용유발계수는 제조업이 5.5명, 서비스업은 11.5명이다.
우리의 제조업 비중은 OECD국가중 두번째로 높고, 서비스업비중은 세번째로 낮다.
고용없는 성장은 이런 산업구조에서 비롯된다.

63
삼성전자는 1999년 이후 단 한번도 주식을 발행해서 자금을 조달한 적이 없다. 시가총액 상위 10대 기업도 비슷하다. 경영진의 입장에서는 투자 목적을 밝히지 않고 시장의 검증을 피하는 편한 방법이다. 또 따른 이유는 적은 지분으로 경영권을 장악하기 위해 주식 발행을 꺼리는 것이다.

69
헌번 119조 2항은 1988년 헌번 개정시에 김종인이 기여함.

80
95년부터 민영화를 포함한 자유화 정책들이 추진되었음. 계획경제 시절에는 정부가 음식값,목욕탕요금,여관 숙박료등 모든것을 결정했다. 자율화 이후에도 행정지도라는 명목으로 요금을 규제해서 마찰을 빚기도 했다.

84
북한은 한국보다 먼저 계획경제를 시작해서 70년대중반까지는 한국보다 경제규모가 더 컸고, 인당 GDP도 더 높았다.
계획 경제는 중앙집권적인 독재 정보가 아니면 시행하기 어렵다.

117
09년 실제 법인세율은 삼성전자 11%, 현대차 15.6%, 포스코 16.2%였다. 이런 대기업들의 세율은 중산층 개인들의 소득세율보다 낮았다.

149
주주 자본주의는 회사가 주주의 이익을 위한 주주 중심경영을 하는 것을 의미

175
경영진의 단기 성과주의를 해결하는 방법은 보상체계를 회사의 장기적인 성과와 연동시키는 것이다. 이연 성과급제. 퇴임후 이삼년 지난후 인센티브를 행사할수 있게 하는 것등.
13년 한국의 평균주식보유 기간은 3.8개월. 영국은 1.5년, 미국9개월에 비교해 지나치게 짧다

348
가장 큰 규모의 연금은 일본 1500조, 노르웨이 640조, 한국은 426조로 세계 4번째다.

350
상장회사의경우 5%이상을 보유한 주주는 공시해야 하며, 이후 1%의 지분이 변동할 때마다 추가 공시가 필요하다.

416
영미식자본주의는 시장을 중시하고 복지제도가 상대적으로 취약한 미국과 영국의 자본주의를 말하며, 유럽식 자본주의는 복지제도를 적극적으로 시행하고, 소득 불평등을 해소하는 정책을 시행하며, 노동자의 경영참여와 같이 사회민주주의 요소들을 가진 서유럽과 북유럽의 자본주의를 칭한다.

481
삼성SDS의 매출액중 계열사와의 내부 거래 비중은 72.5%나 된다. 현대글로비스는 86%. 이노션은 48.8%, 롯데정보통신은 80%, 대홍기획은 73.9%

514
삼성전자나 현대차는 한국의 미래가 될 수 있지만 삼성SDS나 LG CNS등이 한국의 미래가 될 수는 없다. 그럴 경쟁력이 없기 때문이다.
삼성SDS, LG CNS, SK C&C등 이 각 계열사에 몰아주고 있는 SI 사업을 제3의 전문기업에 준다면 한국에도 세계적인 경쟁력을 가진 SI기업이 만들어질 수 있다. 물류, 광고도 마찬가지.

552
지주회사 구조는 지주회사가 자회사 주식을 보유하고, 자회사가 손자회사 주식을 보유하며,  각 하위 연결은 업부 연관성 주식 보유로만 이뤄진다. 대표적인 사례가 LG그룹

578
1980년초에 미국에서 무슨일이 있었기에 소득불평등이 심화되었을까? 정부정책의 큰 변화가 있었는데 정부의 시장 개입을 축소하고 시장의 역할을 확대하여 시장 스스로 작동하도록 하는 신자유주의적인 정책을 시작함. 규제완화 감세, 정부 서비스 민영화 등등.

2017년 5월 22일 월요일

전병서, 5년후 중국

1707, 전병서, 5년후 중국


가깝고도 먼 중국. 11년도에 쓰여진 책이니 지금은 그 예측이 잘 들어맞았는지 확인하기 좋을것 같다. 중국 7대 산업 정책을 기반으로 5년후를 예측해 본 책이다.

중국은 그동안 높은 성장률을 그리며 성장해왔지만 그것이 지속 가능하지 않음을 잘 알고 있다. 수출중심의 경제구조여서 외부 조건에 취약하고, 에너지의 해외 의존도가 높고, 이로인한 환경문제가 심각하고, 빠른 노령화 속도등의 문제에 대응하기 위한 정책을 세운다.

크게는 내수위주의 정책으로 전환하고, 에너지 의존도를 줄이고, 전기자동차등으로 환경문제를 풀고, 바이오산업으로 노령화 문제에 대응 하려는 기조이다.
이는 곧 7대 신성장 산업정책으로 연결된다. 기본적으로 내수시장이 워낙에 크기 때문에 문제도 많지만 잠재력도 많음은 부인하기 힘들다.
신에너지-풍력, 태양광- 산업
전기자동차 산업
신소재 산업- 희토류, LED
차세대 IT- 소프트웨어, 클라우드,
환경보호산업-에너지 절감,바이오메스, 자원순환산업
바이오산업- 의약품, 복제약 시장
첨단장비산업-항공산업, 중국판 GPS베이더우, 해수담수화, 항공모함

요즘 내가 직접적으로 느끼는 중국의 문제는 미세먼지 문제인데, 실제로 저렇게 장기적인 계획을 세워서 문제를 해결하고 있는지는 전혀 몰랐는데 이 책을 읽고는 그 걱정을 조금이나마 덜 수 있었다. 무엇보다 문제를 정확하게 인지하고 있으니 시간이 걸리더라도 좋아질 것이라 믿는다.  삶의 질이 너무나 떨어졌다.

이책에는 나와 있지 않지만 중국의 더큰문제는 자유에 대한 제한이 아닐지.. 아직 중국에서는 페이스북을 할수없고, 언론은 통제되고, 사드 보복같은 것이 정부에 의해서 가능한 나라이다. 힘쎈 동네 깡패처럼 주위의 여러 나라와 불편한 관계를 계속 만들고 있는데 이래서는 미국과 맞서는 G2가 될수는 없다고 생각한다. 중국의 한계는 그 굴레를 벗어날데 생긴다고 믿는다. 좀 더 어른이 될 필요가 있다.


44
지난 30년간 연평균10%의 성장을 하는 동안 성장모형의 변화는 어렵다. 잘 나가고 있는데 바꿀 필요가 없기 때문이다. 하지만 계속 이런 성장을 할수는 없기 때문에 구조적인 경제구조의 변화가 필요하다.

50
중국의 아킬레스건은 에너지와 환경

66
2010년부터 생산대국에서 소비대국으로, 굴뚝대국에서 녹색대국으로의 변화를 결심했다.

106
풍력발전을 위해서는 초속 4m의 강한 바람이 필요한데, 네이멍구 지역은 초속9m이상의 바람이 분다.

154
리튬인산철 배터리가 저렴하고 안정성이 높아 다크호스로 주목받는다.(현재 핸드폰 배터리는 리튬이온). 중국 전기차의 90%가 이것을 사용. 리튬이온에 비해 3-40% 저렴. 리튬이온에 비해 무겁고 에너지 밀도가 떨어짐. 한국과 일본 배터리 업계는 리튬인산철과과 경쟁해야 한다.

174
중국은 정권교체 및 정치노선의 변화가 없기 때문에 3-5년 임기 정책이 아니라 30년-50년의 미래를 생각한 정책을 계획한다. 86년 863 계획이라던가 97년 973계획이 그렇다.

180
희토류(rare earth elements).
선진국에서 경쟁력있는 희토류채굴은 사실상 불가능하다. 기술과 노하우도 필요하지만 환경파괴와 노동자 건강 문제도 있다.  희토류는 전기자동차,풍력에너지, 레이저 등의 핵심원료로 사용된다.

350
중국의 해양석유 매장량은 높으나, 탐사진행률은 26.4%에 불과하다. 

2017년 5월 19일 금요일

고미야 가즈요시, 1초만에 재무제표 읽는 법

1706, 고미야 가즈요시, 1초만에 재무제표 읽는 법

초반부의 내용은 많은 도움이 되었으나(대부분 재무제표에 할당), 후반부에서는 경제 얘기가 나와서 책의 논지를 벗어나는 느낌. 한권을 오롯이 재무제표로 해줬으면 더 좋았을것 같음.

내가 궁금해서 찾아본 것들

매출액 : 기업이 일정기간 판매한 총량
(매출)총이익 : 매출액 - 매출원가
영업이익 : 총이익 - 판매비·관리비(이걸 판관비라고 한다)
경상이익 : 영업이익 + (영업외수익 - 영업외비용)
(당기)순이익 : 경상이익 + (특별이익 - 특별손실) - 법인세

18
대차대조표에서 제일 먼저 봐야하는것은 유동비율=유동자산/유동부채(1년 안에 갚아야 하는 부채. ). 유동비채를 갚지 못하면 회사가 도산할 수 있기 때문임. 보통은 100% 정도임.


22
대차대조표는 운용(자산)과 조달(순자산 + 부채)

25
자기자본 비율: 순자산/자산. 즉 자금 중에 갚을 필요가 없는 자금의 비율
자기 자본 비율이 높으면 기업에게 부담. 순자산이 조달비용이 더 많이 들기때문.

38
도요타 자동차는 가만히 있으면 이익이 쌓여서 순자산이 계속 불어난다. 순자산의 조달비용은 부채보다 훨씬 높기때문에 부채를 조달해 밸런시 시트에서 자산과 부채를 모두 팽창시켜서 가중평균자본비용을 낮추고 있는 것이다.

자기자본이익률(ROE): 순이익/자기자본

44
자기자본 이익률이 낮아 주가가 낮은 회사는 매수 대상이 되기 쉽다. 적은 금액으로도 회사를 인수할 수 있기 때문. 이런 회사가 자기자본비율이 높고 재무적으로 안정되어 있으면 매수자가 볼때 최적의 타겟이 됨.

49
재무 레버리지: 자기자본비율의 역수

54
자회사란 모회사가 50퍼센트 넘는 주식을 보유하고 있는 회사. 회계상으로 보면 자회사는 대차대조표나 손익계산서에서 모회사와의 거래를 상쇄시킨 다음 각 계정과목을 전부 합산한다.

66
매출액에서 매출원가를 뺀 것이 매출총이익이다. 제조원가와는 다르다. 팔린 분량만이 매출원가로 잡힌다. 따라서 재고자산에 불량재고가 없는지 확인이 필요하다.

121
설비투자형 산업은 고정비가 높고, 유통산업은 고정비가 낮은 대신 변동비가 높다. 유통업은 뛰어들기는 쉽지만 이익은 그다지 많지 않다.

211
매출액은 기업과 사회의 접점. 즉 사회에서의 현재 위치라고 해도 무방. 점유율을 알 수 있는 방법은 매출의 크기밖에 없다.

2017년 5월 13일 토요일

오윤섭, 부동산 상승장은 계속된다.

1705, 오윤섭, 부동산 상승장은 계속된다.


20
주택시장은 왜 5년 안팎 주기인가. 주택공급을 하려면 최소 3년에서 최대 7년이 걸리는산업 이기 때문.

33
주택 공급물량과 집값 추세는 비례한다. 주택공급이 늘어나는 이유는 건설사나 시행사에게 돈이 되기 때문이다.

55
홀수해에 전셋값이 상숭폭이 더 컸다. 88년 주택임대차보허법 개정으로 2년으로 바뀌었기 때문임. 08년 금융위기 이후 홀수해로 바뀌었음.

58
갭투자는 매매/전세 상승시에 가능한 투자방법. 이제는 레버리지 투자를 해야 함.

98
대출 규제가 장기화되면, 주택수요 감소->주택공급 감소->주택공급 부족->전월세 상승-> 매매가 상승의 과정이 이어진다. 2003년 LTV/DTI규제가 참여정부의 최대 치적이라고 하지만 이런 대출 규제 정책이 정작 서민들의 내집마련을 어렵게 했다.

101
금리와 집값은 반비례가 아니다. 오히려 정비례인 경우가 많았다. 2004~2006년은 금리 상승기였지만 집값상승률은 연간 두자릿수 였다. 대출금리가 3%에서 5%로 올라갈 경우 연간 이자비용은 900에서 1500으로 600만원이 증가한다. 연간 600이 무서워 내집마련을 포기하는 사람이 얼마나 될까

106
시중에 돈이 많아지면 이는 부동산 가격 상승으로 이어진다. 참여정부 기간 중 저금리 기조가 유지되고 400조원이 대체 투자처를 찾지 못하면서 부동산에 돈이 몰렸다. 그래서 강남 아파트값은 폭등했다.

대세 상승기에는, 강남권에서 먼저 오르고 분당,신도시등을 거쳐 강북, 경기, 지방으로 확산된다.

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강남권은 주택시장의 선행지수다. 강북권은 후행지수. 분양시장이 후행지수라면, 재건축, 분양권은 선행지수다.

매수심리가 살아나려면 강남권 거래 증가, 전세입자가 매매수요로의 전환이 필요하다.

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바닥징후: 유료 상담건수증가, 매수늘고 매물 줄어들고, 집값 바닥 기사 증가, 낙찰가율 3개월 연속 상승

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오피스텔은 아파트 대체상품이다. 아파트값이나 전세가 오르면 오피스텔을 대안으로 찾게 되어서 수요가 늘어난다. 그래서 공급과잉시 가전 먼저 하락하는 것은 오피스텔 시장이다.

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부동산 비수기는 4-5월과 11월이다.  국토교통부 통계는 신고일(60일 이내에 신고) 기준이므로.

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내재가치가높은 아파트를 고르는 기준. 첫째, 전세 수요가 많은 곳. 지역 자체 수요. 둘째, 접근성. 교통 셋째, 인프라 넷째, 개발호재

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동판교 봇들마을 8단지.  보평 초/중/고

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분양권 프리미엄은 떳다방이 가세하면 가격조작이 매우 쉽다. 반면 재건축단지는 거의 불가능하다. 한 채당 초기투자비가 최소 5억, 강남은 10억 이상 되기 때문이다. 강남권 재건축 한채의 매입가격으로 경기권 분양권을 20개는 살 수 있다.