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2017년 5월 13일 토요일

오윤섭, 부동산 상승장은 계속된다.

1705, 오윤섭, 부동산 상승장은 계속된다.


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주택시장은 왜 5년 안팎 주기인가. 주택공급을 하려면 최소 3년에서 최대 7년이 걸리는산업 이기 때문.

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주택 공급물량과 집값 추세는 비례한다. 주택공급이 늘어나는 이유는 건설사나 시행사에게 돈이 되기 때문이다.

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홀수해에 전셋값이 상숭폭이 더 컸다. 88년 주택임대차보허법 개정으로 2년으로 바뀌었기 때문임. 08년 금융위기 이후 홀수해로 바뀌었음.

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갭투자는 매매/전세 상승시에 가능한 투자방법. 이제는 레버리지 투자를 해야 함.

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대출 규제가 장기화되면, 주택수요 감소->주택공급 감소->주택공급 부족->전월세 상승-> 매매가 상승의 과정이 이어진다. 2003년 LTV/DTI규제가 참여정부의 최대 치적이라고 하지만 이런 대출 규제 정책이 정작 서민들의 내집마련을 어렵게 했다.

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금리와 집값은 반비례가 아니다. 오히려 정비례인 경우가 많았다. 2004~2006년은 금리 상승기였지만 집값상승률은 연간 두자릿수 였다. 대출금리가 3%에서 5%로 올라갈 경우 연간 이자비용은 900에서 1500으로 600만원이 증가한다. 연간 600이 무서워 내집마련을 포기하는 사람이 얼마나 될까

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시중에 돈이 많아지면 이는 부동산 가격 상승으로 이어진다. 참여정부 기간 중 저금리 기조가 유지되고 400조원이 대체 투자처를 찾지 못하면서 부동산에 돈이 몰렸다. 그래서 강남 아파트값은 폭등했다.

대세 상승기에는, 강남권에서 먼저 오르고 분당,신도시등을 거쳐 강북, 경기, 지방으로 확산된다.

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강남권은 주택시장의 선행지수다. 강북권은 후행지수. 분양시장이 후행지수라면, 재건축, 분양권은 선행지수다.

매수심리가 살아나려면 강남권 거래 증가, 전세입자가 매매수요로의 전환이 필요하다.

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바닥징후: 유료 상담건수증가, 매수늘고 매물 줄어들고, 집값 바닥 기사 증가, 낙찰가율 3개월 연속 상승

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오피스텔은 아파트 대체상품이다. 아파트값이나 전세가 오르면 오피스텔을 대안으로 찾게 되어서 수요가 늘어난다. 그래서 공급과잉시 가전 먼저 하락하는 것은 오피스텔 시장이다.

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부동산 비수기는 4-5월과 11월이다.  국토교통부 통계는 신고일(60일 이내에 신고) 기준이므로.

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내재가치가높은 아파트를 고르는 기준. 첫째, 전세 수요가 많은 곳. 지역 자체 수요. 둘째, 접근성. 교통 셋째, 인프라 넷째, 개발호재

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동판교 봇들마을 8단지.  보평 초/중/고

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분양권 프리미엄은 떳다방이 가세하면 가격조작이 매우 쉽다. 반면 재건축단지는 거의 불가능하다. 한 채당 초기투자비가 최소 5억, 강남은 10억 이상 되기 때문이다. 강남권 재건축 한채의 매입가격으로 경기권 분양권을 20개는 살 수 있다.